Ficou mais fácil comprar um imóvel

Pesquisa inédita com imóveis novos e usados em 63 cidades do país mostra que os preços continuam subindo, mas de forma mais moderada do que nos últimos anos. Isso, aliado à queda dos juros, melhorou o cenário para quem quer comprar uma casa.

 

São Paulo - Poucos países tiveram uma valorização imobiliária comparável à do Brasil nos últimos anos. Até 2011, os preços subiram num ritmo anual de 20% a 30%, em média, bem mais do que a renda nacional, a inflação e o rendimento de diversas aplicações financeiras. A demanda parecia não ter limite.

 

Nunca houve tantos lançamentos de casas e, principalmente, apartamentos nesse período — e eles nunca foram vendidos tão rapidamente. Prédios inteiros chegaram a ser comercializados em horas, pouco depois de ser anunciados e bem antes de as obras começarem.

 

Para alguns, esse era um sinal claro de que o mercado vivia um desequilíbrio perigoso — uma bolha estaria se formando, fatalmente ela estouraria e os valores voltariam ao “normal”. A nova edição da pesquisa feita em parceria por EXAME e pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), que traz os preços dos imóveis em 63 cidades do país, mostra um cenário diferente.

 

De acordo com o levantamento, os preços continuam aumentando, mas de forma bem mais comportada — a valorização dos imóveis usados em 2012 foi de 12%, e a dos novos, de 14%. Essa, claro, é a média. Em algumas regiões, os preços caíram — é a primeira vez que isso ocorre desde 2010, quando EXAME publicou sua primeira pesquisa imobiliária.

 

Foi o caso de Belo Horizonte e Florianópolis. Em outras, subiram bem mais do que a média. No Rio de Janeiro, a cidade que tem os imóveis mais caros do país, a valorização foi de 25%. Em Vitória, chegou a 35%. 

 

Assim como outras atividades econômicas, o mercado imobiliário funciona em ciclos. Quando a demanda fica muito maior do que a oferta em determinado lugar — ou as pessoas parecem enlouquecidas para comprar certo tipo de imóvel para morar ou investir —, dezenas de incorporadoras correm para aproveitar.

 

Como um prédio pode levar até cinco anos para ficar pronto, desde o momento em que seu projeto é lançado até a entrega das chaves, é comum que as empresas construam mais do que a população consegue comprar, e aí começam a sobrar imóveis. A euforia vira problema e pode demorar alguns anos até que esse estoque (como as incorporadoras chamam as casas e os apartamentos encalhados) seja vendido.

 

Aí, outro ciclo começa. Estudos mostram que, nos países desenvolvidos, esses ciclos duram, em geral, seis anos — depois disso, ou a valorização perde força ou há uma queda brusca de preços, como ocorreu a partir de 2007 na Europa e nos Estados Unidos. No Brasil, o ciclo de alta desvairada parece, finalmente, estar chegando ao fim.

 

A boa notícia é que o pouso tem sido suave. “Vivemos quase seis anos de alta ininterrupta dos imóveis em quase todos os lugares”, diz Eduardo Zylberstajn, pesquisador da Fipe e responsável pelo levantamento.  “Agora, esse movimento está perdendo força e devemos ver as cidades funcionando de acordo com suas características. O preço dos imóveis deixa de ser um fenômeno coletivo.”

 

Está, portanto, ficando mais fácil comprar. Como os juros do crédito imobiliário estão no nível mais baixo das duas últimas décadas, o pêndulo passou, finalmente, a oscilar para o lado do comprador. Um estudo do banco J.P. Morgan mostra que, hoje, as famílias brasileiras gastam, em média, 36% da renda para pagar um financiamento imobiliário.

 

No fim de 2011, o percentual estava em 43%, o mais alto da série do banco, que começa em 2004. Não é que os imóveis tenham ficado mais baratos nesse intervalo: os preços estão subindo menos, mas a valorização segue, na média, superior à inflação. Mas a queda dos juros está fechando a conta.

 

Para alguns clientes, a taxa de financiamento imobiliário pode chegar a 8,5% ao ano, pouco acima da taxa básica de juros da economia, a Selic, hoje em 7,5%.

 

Em geral, os bancos cobram menos de quem é cliente há muitos anos, tem investimentos e recebe seu salário na instituição, uma segurança a mais para quem empresta. Os prazos dos financiamentos já chegam a 35 anos, o que dilui o valor das parcelas mensais. 

 

Além disso, como os preços dos imóveis estão variando de forma desigual pelo país, é possível negociar descontos em certos locais e fechar bons negócios.

 

“O consumidor descobriu que pode negociar. No passado, ele tinha medo de não comprar e ver o preço subir na semana seguinte, o que ocorria em alguns casos”, diz José Florêncio Rodrigues Neto, vice-presidente financeiro da incorporadora Cyrela.

 

“Hoje, é preciso acertar o projeto para conseguir vender”, diz Vasco Barcellos, diretor da incorporadora Tecnisa, que está apostando alto: lançou, em março deste ano em São Paulo, em parceria com a PDG, um dos maiores empreendimentos do país, o Jardim das Perdizes, que terá 25 prédios residenciais, dois edifícios comerciais, um hotel e um shopping. 

 

Os estrangeiros estão otimistas

 

Está mais fácil comprar, mas é hora de fazer isso para morar ou investir? “Sim”, diz Tom Heneghan, presidente da Equity International, empresa de investimentos do bilionário americano Sam Zell, que já aplicou 1 bilhão de dólares em companhias brasileiras ligadas ao setor imobiliário e está colocando dinheiro aqui.

 

Para ele e outros grandes investidores que aplicam no Brasil, a tendência é que os preços continuem subindo, mesmo que de forma mais tímida do que no passado recente. À medida que a renda aumenta e o crédito fica acessível e relativamente mais barato, os jovens podem sair mais cedo da casa dos pais — e comprar a sua própria.

 

A métrica usada pelos especialistas é o número de “unidades familiares” — casais recém-formados, por exemplo. A cada ano, 1,5 milhão de unidades familiares são formadas no país, e estima-se que esse número chegue a 2 milhões até 2020. A demografia brasileira também ajuda — temos 45% da população economicamente ativa entre 30 e 49 anos, quando se costuma tomar a decisão de adquirir uma casa ou um apartamento.

 

“É verdade que os brasileiros estão mais endividados e o crescimento da economia não está tão bom como no passado. Mas o nível de emprego permanece elevado, a renda está aumentando e a demografia é extremamente favorável”, diz Michael Lenard, diretor da Paladin Realty, gestora americana de fundos imobiliários que controla a incorporadora brasileira Viver e é sócia da concorrente You. “É um ótimo momento para investir.”

 

Mas, como a experiência dos últimos anos mostrou, apesar de o futuro parecer brilhante, nem tudo que se compra aqui valoriza — e menos ainda no curtíssimo prazo. Como as empresas construíram num ritmo frenético nos últimos anos, em muitas regiões não há compradores para tantas casas e apartamentos.

 

De acordo com um levantamento inédito feito pela consultoria Geoimóvel nas dez principais capitais do país, se o ritmo atual de vendas for mantido, os imóveis vagos em algumas dessas cidades levarão mais de dois anos para ser vendidos. É muito tempo — um prazo tido como normal é inferior a um ano.

 

A situação é mais crítica em Curitiba, Manaus (onde três empreendimentos foram cancelados no ano passado por falta de demanda) e Salvador (lá, o número de lançamentos triplicou entre 2006 e 2011). Para quem gosta de arriscar, pode ser uma baita oportunidade para comprar — embora a chance de novas desvalorizações não seja desprezível. 

 

Investidores encurralados

 

A vida dos investidores não está fácil no Brasil. Com os juros tão baixos, quem aplica em renda fixa corre o risco de perder da inflação. A bolsa está na mesma pasmaceira dos últimos anos — na média, as ações brasileiras estão no mesmo patamar de meados de 2009. É natural, portanto, que cada vez mais investidores estejam buscando os imóveis como alternativa para aplicar o dinheiro que sobra.

 

A maior evidência é a febre em torno dos fundos imobiliários: o número de investidores com algum dinheiro nessas carteiras aumentou cinco vezes em dois anos. Em sua maioria, esses fundos são lastreados no aluguel pago em imóveis comerciais. Está aumentando, também, o número de brasileiros que compram imóveis para alugar.

 

O rendimento médio é de 6% ao ano mais a inflação. Mais, portanto, do que os fundos de renda fixa. De olho nisso, algumas empresas do setor estão se especializando em vender para esse público. A consultoria Cushman & Wakefield, que até um ano atrás só atuava no segmento de prédios comerciais, assessorando compradores e vendedores, criou uma nova área especializada em prédios residenciais.

 

Ela presta consultoria a investidores que querem comprar e alugar apartamentos em edifícios que funcionam quase como flats: oferecem serviços aos moradores, desde os mais comuns, como equipes de limpeza, até massagistas e concierges.

 

Os apartamentos, em geral, são minúsculos — têm em torno de 40 metros quadrados —, ficam em bairros centrais, próximos dos escritórios de grandes empresas, e são alugados por gente que mora sozinha: jovens recém-formados, expatriados de multinacionais ou divorciados. A expectativa de rentabilidade mensal, via aluguel, varia de 0,7% a 1% do valor do imóvel, segundo a Cushman. 

 

Há alguns anos, os imóveis brasileiros eram uma pechincha quando comparados internacionalmente. Num ranking de preços de apartamentos usados em 94 países feito pela consultoria britânica Global Property Guide, estávamos, em 2010, entre os locais mais baratos do mundo, na 64a colocação.

 

Subimos 24 posições desde então — e agora a valorização não é mais uma das três maiores do planeta, como ocorreu entre 2009 e 2011 (Hong Kong, na China, foi onde os preços mais subiram no ano passado).

 

Há locais em que os imóveis valem bem mais do que no Brasil. Em Mumbai, na Índia, o valor do metro quadrado é três vezes maior do que em São Paulo. Em Moscou, cinco vezes maior. É impossível prever quando — e se — vamos chegar a esse patamar. Mas, passados anos de euforia desenfreada, parece claro que vai levar mais um tempinho.