Cuidados na compra de imóvel na planta

Quem pretende adquirir um imóvel na planta ou em construção, após definir a localização, o tamanho e quanto pode pagar, é preciso ficar atento para fechar um bom negócio, levando em consideração os elementos acima e também os seguintes fatores:

 

a) Procure sempre negociar com uma incorporadora ou construtora séria no mercado. Visite obras já entregues por ela, a fim de apurar a qualidade construtiva e de acabamento, bem como pesquise reclamações nos órgãos de defesa do consumidor da região e veja se possui certificados de qualidade (ISO), além de verificar as certidões judiciais para saber o tipo de ação em que ela eventualmente figure como ré.

 

b) Verifique no Cartório de Registro de Imóveis competente a matrícula global (também chamada de matrícula mãe) do empreendimento, a fim de constatar a existência do registro da incorporação e se a empresa que figura no Contrato na posição de promitente-vendedora realmente é a proprietária do terreno, evitando-se possíveis fraudes.

 

c) Exija do corretor ou da própria vendedora uma cópia do memorial de incorporação. Se no estande de vendas ou em outro local qualquer o comprador receber a informação de que a vendedora ainda não o possui, não continue a negociação. Levante e vá embora, já que é crime a construção de empreendimento sem esse documento, uma vez que a Lei de Incorporação (Lei nº 4.591/1964), em seu artigo 32, exige que o incorporador somente negocie sobre unidades autônomas após ter arquivado quinze documentos no cartório de registro de imóveis, dentre eles encontram-se a prova da propriedade do terreno; projeto de construção aprovado na Prefeitura e a descrição do acabamento e material utilizado na construção.

 

d) Procure imóveis na região desejada cujo preço seja inferior ao de um imóvel pronto, com características similares, notadamente porque empreendimentos na planta correm o risco de não serem entregues dentro do prazo contratual e o consumidor deve pagar menos para suportar esse risco adicional.

 

e) Analise rigorosamente o contrato que deve apresentar de forma clara e objetiva a qualificação das partes contratantes, bem como o endereço completo e pormenorizado do empreendimento, a descrição da área do imóvel, contemplando área útil e comum da unidade, o preço e as condições do fluxo de pagamento, além da forma de incidência da correção monetária e dos juros.

 

Analise também o memorial descritivo do empreendimento, atentando para os metais, pisos, azulejos, encanamento, parte elétrica, escoamento de água no interior da unidade, janelas e esquadrias, etc.

 

Por exemplo, no memorial descritivo do apartamento a vendedora afirma que o piso da sala é de porcelanato de determinada marca ou similar. Isso é muito ruim e beira enganação.

 

Ora, se a marca é aquela, a vendedora deve colocar no máximo um segundo fornecedor e desde que realmente seja muito próximo da qualidade do primeiro. Nada de “similares”.

 

Cumpre destacar que o comprador está adquirindo um projeto de imóvel, cuja descrição contida no memorial é de suma importância para vincular o vendedor àquela qualidade de material.

 

f) Programe-se para o pagamento do ITBI (imposto sobre transmissão de bens imóveis) perante a Prefeitura! Normalmente os Municípios cobram o equivalente a 2% do valor venal ou sobre o valor de transmissão, prevalecendo o que for maio, sempre.

 

Além do ITBI, o comprador também pagará pelo custo da Escritura Definitiva de Venda e Compra, caso pague o preço do imóvel perante a incorporadora com recursos próprios. Do contrário, se financiar, pagará uma taxa de escritura para o Banco de sua preferência, responsável pelos trâmites do Contrato de Financiamento.

 

Também deverá pagar os emolumentos cartorários perante o Registro de Imóveis, ao solicitar a averbação do Contrato de Financiamento ou Escritura Definitiva de Venda e Compra na matrícula individualizada do imóvel.

 

g) Metragem do imóvel. É normal existir diferenças na metragem dos imóveis adquiridos na planta e isso não é ilegal. O artigo 500, § 1º do Código Civil permite a diferença de até 5% na metragem total do imóvel. Evidentemente, o que ultrapassar isso estará sujeito à indenização futura.

 

h) Verificar cuidadosamente se o Contrato proposto pela vendedora não traz alguma cláusula prevendo o pagamento de “taxa de decoração” por fora do preço do imóvel apresentado no Quadro Resumo.

 

A taxa de decoração é uma verba a mais que os compradores às vezes pagam para a incorporadora entregar o paisagismo nas áreas comuns, bem como equipamentos para a área de lazer, academia, entre outros.

 

Isso não deve ser considerado normal em uma compra realizada na planta. Tudo o que o comprador pagar a título de preço, deve englobar o valor do imóvel e das áreas comuns também.

 

i) Atente para o índice de correção monetária das parcelas mensais, anuais, chaves e de financiamento do saldo devedor. Em geral, o índice é sempre o INCC (em raros casos pode aparecer o CUB) durante as obras e após a obtenção do “habite-se”, o índice normalmente passa para o IGP-M + juros de mora de 1% ao mês!

 

Esqueça completamente qualquer afirmação no momento da venda no sentido de que as parcelas durante as obras serão fixas. Isso é lenda. A menos, claro, que isso realmente conste no Contrato. Do contrário, saiba que todas as parcelas a vencer sofrerão correção monetária via INCC durante a obra, o que fatalmente alavancará todo o saldo devedor por ocasião da entrega do imóvel.

 

E sobre o saldo devedor, observe também se o Contrato de fato prevê ao comprador a possibilidade de quitação mediante obtenção de financiamento bancário com o banco de sua preferência.

 

Cuidado com eventual cláusula que somente permita o pagamento do saldo devedor através de financiamento direto com a incorporadora ou construtora. Geralmente isso é prejudicial para o comprador, na medida em que utilizam o método da Tabela Price ao invés do sistema SAC de amortização de juros. Portanto, se o Contrato dispuser dessa forma, fuja do negócio.

 

j) jamais veja o modelo decorado maravilhoso que é construído nas dependências do estande de vendas como o seu imóvel. O modelo decorado não é nada mais do que isso, isto é, um modelo.

 

Disposição de paredes, portas, janelas, sacada, acabamento do decorado, nada disso reflete no que será entregue ao comprador quando as obras forem terminadas.

 

Ao receber o imóvel, é comum o comprador ficar chateado ao compará-lo com o modelo decorado do estande de vendas, cuja disposição e material utilizado é diferente. Lembre-se

 

que o modelo decorado é construído como parte da proposta de marketing que a vendedora utiliza para impactar e seduzir o pretenso adquirente.

 

k) Não é recomendável adquirir os chamados “kits” de personalização do imóvel perante a incorporadora ou construtora que está vendendo o imóvel, pois é comum os preços praticados pelo vendedor serem mais altos do que o mercado em geral.

 

Embora o comprador possa entender que a personalização diretamente com a vendedora seja algo prático (de fato é!), muitas vezes o que é entregue fica a desejar, sendo absolutamente comum o comprador experimentar uma demora muito grande na reparação de eventuais defeitos.

 

l) Observar a possibilidade de transferência do contrato e a existência e o valor a ser pago ao vendedor em caso de cessão de direitos para outro comprador. Lembrando que a famosa “taxa de cessão” é entendida pelos Tribunais como ilegal, porém, quase sempre aparece nos Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóveis na planta.

 

m) Nunca, jamais, em hipótese alguma o comprador deve contratar a aquisição de móveis planejados antes do efetivo recebimento das chaves. Se o comprador aguardou tanto tempo pela entrega do imóvel, não será mais um mês ou dois que fará diferença em sua vida.

 

Normalmente, as incorporadoras convocam os compradores quando a obra está em vias de finalização para o chamado “dia da medida”. Vale a pena ir até o imóvel para visitar a obras e levar um arquiteto ou a pessoa da loja de móveis planejados para a tomada das medidas, mas só.

 

Caso a pessoa contrate móveis planejados e a obra atrase, os problemas poderão ser dos mais variados. Desde a cobrança de um aluguel pelo estoque dos móveis que ficaram prontos e ainda não podem ser instalados até a falência ou fechamento irregular da loja de móveis, sendo evidente o prejuízo para o comprador.

 

n) Registre o Contrato de Promessa de Venda e Compra (seja ele um contrato particular ou de gaveta ou uma Escritura lavrada por Tabelião de Notas) no cartório de registro de imóveis competente, a fim de tornar a compra pública e evitar reclamações de terceiros interessados.

 

o) Observe no Quadro Resumo do Contrato a existência de prazo para a entrega do imóvel. Isso tem que estar claro e sem ressalvas.

 

Contratos que estipulem prazo de entrega sujeito à contratação de financiamento bancário futuro pode ser um grande problema na vida do comprador, assim como contratos que deixam o prazo de entrega do bem sujeito à ocorrência de evento futuro.

 

É o chamado “prazo em branco”, entendido pelos Tribunais como nulo de pleno direito, podendo levar ao desfazimento do negócio por culpa do vendedor e a restituição de todos os valores pagos pelo comprador, acrescido de correção monetária e juros.

 

p) E finalmente, vale a dica de ouro para esse tipo de aquisição que quase ninguém segue ou sequer sabe. Tente pagar o máximo possível durante a fase de obras e financiar o mínimo necessário, pois durante o período de obras, todas as parcelas vincendas são inevitavelmente corrigidas pelo INCC, o que faz com que aumentem de forma significativa no momento da entrega do empreendimento, provocando surpresas desagradáveis para a maioria dos compradores.

 

Em último caso, na hipótese do comprador não ter condições de quitar o saldo devedor, seja com recursos próprios ou mediante financiamento, ele tem o direito assegurado em solicitar a rescisão do negócio pela via judicial, a fim de receber grande parte dos valores pagos, acrescidos de correção monetária e juros.