O fiador e os compromissos na locação de imóveis

O artigo 835 do Código Civil de 2002 garante: "O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor. "

Mesmo com esse artigo do Código Civil dizendo que o fiador pode exonerar-se, o artigo 39 da Lei 8.245/91 - Lei das Locações - descreve de outra forma. Vejamos: "Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta lei."

Ora, como proceder se há um artigo que define de uma maneira e outro que determina outra? O entendimento anterior era de que a garantia que o fiador não sairia do compromisso de fiança dependeria da existência de uma cláusula no contrato de locação prevenindo que a fiança acabaria somente com a entrega das chaves e quitação do contrato por parte do locatário. Por outro lado, com os julgados após a nova interpretação do mencionado artigo 39 da Lei de Locações, o entendimento é de que a cláusula que impede a renúncia do fiador é nula.

Ou seja, mesmo que nos contratos constem que o fiador tem de ficar com esse encargo até o final da quitação do contrato, este, desejando desonerar-se, pode exercer seus direitos constantes no artigo 832 do Código Civil de 2002.

Logicamente que essa modalidade de fiança é, ainda, uma das mais usadas em contrato de locação. Porém, quando algum parecer nesse sentido é suscitado à nossa banca Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados, mencionamos que já existem outras ferramentas disponíveis para que o locatário não tenha que depender de terceiros para fazer um contrato de locação, pois pode contar com o seguro fiança locatícia, pode optar por caução em dinheiro, ou ainda, por uma modalidade nova, instituída pela Lei 11.196/2005, que é a Cessão Fiduciária de Cotas de Fundo de Investimento.

Em 2006, a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) publicou a instrução nº 432, que, entre outros artigos, define no artigo 5º a cessão fiduciária de cotas em garantia de locação imobiliária: 1) será realizada mediante requerimento por escrito do cotista-cedente, acompanhado do termo de cessão fiduciária e de uma via do contrato de locação, observado o disposto nos §§ 1º, 2º e 4º do art. 88 da Lei nº 11.196, de 2005; e 2) será averbada pelo administrador do fundo no registro de cotistas a que se refere o art. 65, inciso I, alínea "a", da Instrução CVM nº 409, de 2004. § 1º A averbação de que trata o inciso I do caput constitui a propriedade resolúvel das cotas em favor do credor fiduciário, e as torna indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis, na forma do § 3º do art. 88 da Lei nº 11.196, de 2005.

Com essas modalidades de garantias para a locação, o locatário não tem necessidade de recorrer a terceiros, que, por sua vez, não possuem qualquer garantia e benefício, apenas um compromisso de pagar, e ainda sequer podem alegar que seu bem imóvel destinado à moradia é bem de família, pois o título de fiador lhe tira esse benefício, respondendo à dívida da locação que afiançou com o bem de família.

Autor: Giovani Duarte Oliveira | Advogado especialista em Direito Processual Civil e Gestão Estratégica de Empresas 

Data: 04/02/2015