Será que é possível especular com a Casa própria ?

Há um falso entendimento no mercado de que um possível movimento especulativo nos preços dos imóveis se restringiria a uma ínfima parcela de investidores que atuam no mercado e que, por consequência, a ampla maioria de aquisições de imóveis para moradia hoje praticamente elimina a possibilidade de existência de uma bolha imobiliária no Brasil. Mesmo que a informação sobre a concentração de investidores no mercado seja questionável, vamos admitir que seja de fato verdadeira e que realmente a grande maioria dos compradores de imóveis hoje são famílias que adquirem seu primeiro imóvel sem a intenção prévia de revenda. Um cenário como esse impediria o surgimento de uma bolha?

 

Para respondermos a essa questão é preciso primeiramente caracterizar dois conceitos fundamentais que se complementam: bolha e especulação. Uma bolha é compreendida por um descolamento sem fundamento dos preços de um bem ou serviço em relação a seu valor real, motivado por uma expectativa injustificada de valorização futura do mesmo. Na prática, num cenário de bolha imobiliária, os preços dos imóveis deixam de variar em função do seu custo-benefício imediato ou conforme as pressões de oferta e demanda, e passam a ser superestimados em função da expectativa de sua valorização, isto é, são direcionados pela especulação em torno de seu preço futuro. Por outro lado, o ato de especular não está restritamente ligado à estratégia de ampliação do lucro em determinado negócio. A especulação é anterior ao fato em si, é uma expectativa, uma aposta que pode ou não se realizar e, quando esta não se concretiza, geralmente em razão de uma demanda superestimada em momentos de euforia, a suposta valorização precificada previamente tende a ser devolvida em forma de ajuste de preços, popularmente conhecido como “estouro da bolha”.

 

Se considerarmos o entendimento anterior de que a especulação parte de expectativas e que essas nada mais são do que frutos da lógica racional humana, auxiliando a tomada de decisões do indivíduo, financeiras ou não, concluiremos que, quando essas expectativas se alinham em escala coletiva no âmbito do mercado imobiliário, o movimento resultante tende a influenciar os preços de mercado tanto no sentido de inflar a bolha, como na direção de esvaziá-la. Partindo, então, do pressuposto de que ninguém compra um imóvel na expectativa de prejuízo, num ambiente de preços já reconhecidamente altos pela população em geral, a decisão de compra, inclusive para moradia, só se sustenta se acreditarmos que os preços não estarão menores amanhã. Nesse sentido, a condição primordial para o estouro de uma bolha de preços, principalmente em mercados com crédito pouco alavancado, é a reversão da crença de valorização constante dos imóveis, pois, enquanto a maioria das pessoas continuar literalmente a comprar a ideia que os imóveis sempre valorizam, ou que nunca caem de preço, a bolha tende a resistir e dificilmente haverá uma derrocada abrupta dos preços, exceto, é claro, ajustes pontuais nas regiões em que houve superoferta de imóveis. Na prática para que ocorra uma baixa generalizada dos preços, suficientemente grande para reequilibrar os preços de mercado até o patamar considerado justo, é preciso que haja uma motivação coletiva de venda, que, nesse caso, pode ser impulsionada pelo excesso de oferta, inadimplência em nível crítico ou simplesmente pelo medo da desvalorização do patrimônio.

 

Quanto à questão inicial, ainda que a intenção das famílias que compram imóveis no Brasil não seja o lucro à priori, a decisão de compra do imóvel, até pelo seu alto custo de aquisição, já demanda por si só o que eu chamaria de especulação indireta, baseada numa avaliação de futura do custo-benefício da aquisição, além, é claro, de um cuidadoso planejamento do orçamento familiar que certamente ficará comprometido por décadas. Se, por um lado, não é tão complicado encontrar pessoas dispostas a adquirir sapatos que valem a metade do preço, por pura vaidade, por outro, dificilmente encontraremos pessoas dispostas a comprar um imóvel pelo dobro de seu valor voluntariamente, só porque o bem será utilizado para moradia. Por mais que a compra da casa própria carregue às vezes consigo um importante componente emocional que pode influenciar em seu valor para uma determinada pessoa, a subjetividade dessa aquisição nunca extrapolaria o ponto de um suicídio financeiro. Em outras palavras, não há ninguém que decida comprar um bem de tão alto valor agregado como um imóvel, sendo investidor ou não, que em determinada medida não especule sobre o comportamento do preço desse bem no dia seguinte. Por mais importante que possa ser a compra da casa própria, acredito que ninguém em sã consciência hesitaria em adiar alguns meses a realização desse sonho permanecendo no aluguel, por exemplo, se tal “sacrifício” representasse a economia de metade do valor necessário para a compra. Dessa forma, mesmo quando não há uma clara expectativa de lucro motivando a aquisição, o que é raro num período de escalada de preços, no mínimo, existe a expectativa de não perder, até porque, ninguém tem apreço no prejuízo vivendo numa sociedade capitalista moderna, mesmo que não venha a possuir um bom nível de educação financeira.

 

Um exemplo de como as famílias brasileiras, mesmo que à vezes de maneira inadequada, se importam muito com o custo e o retorno financeiro da moradia pode ser percebido indiretamente pela maneira como a opção de locação é concebida no senso comum. Quem nunca ouviu sentenças cotidianas como “alugar é sempre jogar dinheiro” fora ou que “financiar é pelo menos pagar algo para si”. Sabemos bem que tal escolha só compensa em termos financeiros quando ocorre a valorização do bem durante o financiamento. Logo, se a única preocupação fosse de fato o uso do imóvel para a habitação, então não haveria motivos para se preocupar com os custos relativos da locação do imóvel em relação à aquisição. Isso prova que a compra do imóvel próprio no Brasil tem um lado objetivo intrínseco de busca de formação do patrimônio pessoal, visto que, sob qualquer condição de uso, a compra do imóvel sempre remete a algum tipo de expectativa financeira, ainda que essa não seja necessariamente a do lucro na revenda.

 

Essa concepção quase cultural em relação aos imóveis, quando propagada no coletivo, tem efeito muito importante na inflação de uma bolha, já que não se fundamenta exclusivamente na estimativa imediata de valor do bem ou seu custo-benefício como deveria, mas, em grande parte, numa expectativa de manutenção do valor futuro de um patrimônio, que, na prática, nada mais é que uma reserva de capital imobilizada e, portanto, um investimento como qualquer outro, apenas com menor liquidez. Na pior das hipóteses, mesmo as famílias conservadoras esperam que essa “reserva de valor” possa ser utilizada futuramente como passivo de entrada na troca por um imóvel melhor ou maior (upgrade), o que indiretamente tem influência no potencial de demanda e nos preços de mercado, principalmente se esse imóvel tiver sido adquirido por um valor teoricamente superestimado.

 

Num cenário especulativo também estão inclusas aquelas pessoas que compram seus imóveis, muitas vezes por acreditarem que se não o fizerem naquele determinado momento, não o conseguirão posteriormente, contagiadas de forma passiva ou não pela escalada constante dos preços. Essa sensação de distanciamento da possibilidade de consumo é algo com que poucas pessoas conseguem lidar na vida em sociedade, sem se exporem a decisões precipitadas. O medo de não conseguir comprar algo, por exemplo, pode ser tão contundente, a ponto de se equiparar a euforia proporcionada pela sedução do lucro fácil, o que pode facilmente obscurecer a racionalidade das decisões financeiras. Nessa altura, tanto a expectativa positiva de ganho quanto a expectativa negativa de restrição da compra entram em convergência, redirecionando de forma ampliada a remarcação dos preços, num processo em que o valor de troca gradualmente se distancia do valor de uso do bem, caracterizando o surgimento da bolha.

 

Um ponto importante a se ressaltar é que diferentemente do que muitos costumam acreditar, não é o crédito que gera a especulação e infla a bolha diretamente, pelo contrário, ele é usado pelos especuladores (investidor, imobiliárias e construtoras) com a anuência do Estado para a reprodução do capital. Se ele é meio, logo não pode ser sujeito ao mesmo tempo. Na prática, o crédito se coloca como uma ferramenta, uma maneira para se atingir o objetivo final de lucrar ou economizar, seja de forma direta na figura do especulador ou indireta no caso do chefe de família quando se vê ansioso para constituir seu patrimônio, financiando sua casa a qualquer custo e condições por euforia ou desespero.

 

O fato de o crédito não ser o causador, não descarta sua importância no crescimento e manutenção da bolha, agindo por meio do aumento efetivo da capacidade de pagamento nominal, viabilizada pelos sucessivos subsídios e alterações de limites e prazos nos últimos anos. Independentemente disso, o crédito não pode ser considerado um fator ativo da especulação, visto que ele só tem razão de ser quando manipulado por um agente do mercado (Estado, bancos, construtoras, investidores e tomadores). Além disso, a possibilidade de se pagar mais por algo, que é proporcionada pelo alongamento dos prazos e diminuição dos juros do financiamento, em situações normais, não deveria ter qualquer influência na determinação de preço desse bem. Um exemplo disso é o mercado automobilístico no Brasil, que, mesmo tendo passado por um processo concomitante de diminuição das taxas de financiamento e alongamento dos prazos de parcelamento na última década, não apresentou aumento dos preços dos veículos, que, na prática, vêm sofrendo perda real de valor nos últimos anos.

 

Se para alguns os fins justificam os meios, quando se trata da bolha brasileira, o meio passou a justificar o fim, isto é, o crédito imobiliário foi usado como um dos meios para o enriquecimento fácil. Quando se diz um dos meios, é porque a especulação pode se realizar de diversas outras maneiras, como aconteceu claramente na modalidade de compra de imóveis na planta ou com as aquisições à vista, geralmente preferidas pelo investidor. Se pensarmos bem, concluiremos que o verdadeiro especulador não depende do crédito, já que a intenção não é permanecer com o imóvel, no entanto, como ele precisa de um comprador final para realizar o lucro, o ressurgimento do crédito imobiliário, num primeiro momento, ajudou a criar a atmosfera ideal de expectativa de que não faltariam famílias capazes de suportar a compra do imóvel na entrega, o que, como vimos, não ocorreu por muito tempo. Com a rápida e desproporcional subida dos preços, a suposta demanda potencial que seria emancipada pelo crédito abundante, desemprego baixo e o aumento da renda se revelou insipiente para a continuidade da esperada “revolução da construção civil” que, na prática, de revolucionária só teve a mudança de preços e de tamanho dos imóveis.

 

A compreensão de como funciona a especulação no processo de formação de preços explica em grande parte a bolha imobiliária brasileira, cujo crescimento se deu, sobretudo, em cima da expectativa de um crescimento exponencial e sustentável da demanda por imóveis novos no longo prazo, mas que não se realizou como se previa, muito em função da elevação dos preços gerada em torno de uma demanda que se tornou insolvente e que, posteriormente, se transferiu para o mercado de imóveis usados, paralisando-o. A especulação se desenvolveu de forma tão forte e rápida que mesmo um acréscimo apenas razoável de 30 a 40% nos lançamentos imobiliários durante um período relativamente curto, foi capaz de fazer triplicar o preço dos imóveis nas principais capitais e, ainda assim, ocasionar uma onda de distratos e cancelamentos de projetos por falta de demanda. Além disso, pensou-se que seria possível suprir o histórico déficit habitacional com subsídios de crédito e a implantação do programa MCMV, mas que, na prática, obtiveram efeito contrário, pressionando o preço dos terrenos nas periferias das metrópoles e nas cidades do interior e provocando um efeito cascata de reajuste de preços nos segmentos superiores. O resultado verificado foi um aumento expressivo dos valores dos aluguéis e um novo represamento do déficit habitacional, agora por causa do ônus excessivo da locação.

 

Por tudo que foi exposto, afirmar que o brasileiro não especula com os preços dos imóveis porque a maior parte da destinação destes é a moradia própria, parece, no mínimo, uma compreensão inocente, para não dizer tendenciosa, tendo em vista a realidade atual do mercado imobiliário brasileiro. É óbvio que quando há uma presença em massa de investidores no mercado, com intenção primordial de revenda, a intensidade do estouro tende a ser maior, uma vez que a oferta elevada de imóveis vazios passa a pressionar de forma mais contundente os preços, num esforço constante de gerar liquidez nos momentos de baixa. Infelizmente, não há dados oficiais suficientes para estimar essa concentração. De qualquer maneira, acreditar que a intenção preponderante de moradia dos compradores de imóveis no mercado imobiliário brasileiro exclui ou minimiza a possibilidade de especulação quanto aos preços de mercado, é certamente um entendimento indevido sob o conceito usual de uma bolha, uma vez que, como se sabe, esta não depende necessariamente de uma demanda real para inflar. Basta apenas que exista uma expectativa superestimada de valorização futura impulsionando as compras para que a bolha se forme, cabendo, então, às condições de oferta, demanda e crédito, a função de intensificar essa expectativa e posteriormente ditar o caráter do estouro.

 

A verdade é que não faltaram expectativas positivas para o mercado imobiliário no Brasil nos últimos anos enquanto os preços disparavam. Se tratavam-se somente de expectativas penso que saberemos em breve.

 

Fonte: Bolha Imobiliária